Sfratti per finita locazione: come avvengono?

Lo sfratto per finita locazione è correlato alla scadenza del termine che le parti hanno pattuito nel relativo contratto.

A seguito della riforma dei rapporti locativi, affinché le parti stipulino correttamente un contratto di locazione, si rende necessaria la registrazione della scheda negoziale presso l’ufficio delle Agenzie delle Entrate. In assenza, il contratto è nullo.

Scopriamo in questa guida come avvengono gli sfratti per finita locazione.

Sfratti per finita locazione: come funzionano?

Affinché si possa correttamente esercitare la risoluzione del contratto di locazione per scadenza del termine, si rende necessario l’invio a mezzo lettera raccomandata della disdetta, manifestazione di volontà del locatore di concludere il rapporto alla scadenza del termine.

La disdetta deve essere inviata sei mesi prima della scadenza del termine ed a mezzo lettera raccomandata con ricevuta o tramite posta certificata.

Alla scadenza del termine il rapporto contrattuale si intende risolto, e qualora il conduttore non rilasci l’immobile, è tenuto al pagamento di una indennità di occupazione in favore del locatore.

In caso di persistenza nell’occupazione, il locatore si può rivolgere al Tribunale competente per territorio, individuato nella circoscrizione in cui l’immobile si trova, ed ottenere dal giudice la convalida di sfratto per finita locazione, nel cui provvedimento è indicato il termine entro il quale il locatore può iniziare l’esecuzione a mezzo ufficiale giudiziario.

L’esecuzione del provvedimento è demandata all’ufficiale giudiziario, il quale, tenuto conto anche delle condizioni del conduttore può concedere dei rinvii sino a quando, per il tramite della richiesta del locatore, non viene assistito nell’esecuzione del provvedimento dalla polizia giudiziaria.

Al fine di anticipare i termini dell’esecuzione, e cioè premunirsi di titolo prima che scada il termine, il locatore si può avvalere della licenza di finita locazione, e cioè si può rivolgere al giudice pur se il contratto di locazione non è ancora scaduto, al fine di ottenere, nel corso del rapporto, il titolo da poter mettere in esecuzione alla relativa scadenza.

Affinché il locatore possa correttamente esercitare la risoluzione del contratto per scadenza del termine, è necessario che il medesimo contratto rispecchi i termini previsti dalla legge come inderogabili, nel senso che qualora le parti attribuiscano diversi termini, gli stessi risulterebbero nulli ex legge.

Infatti, la legge prevede quale durata minima del rapporto locativo un termine non inferiore ad anni quattro, rinnovabile per uguale periodo in caso di disdetta.

Il medesimo locatore, se intende usufruire delle agevolazioni fiscali, deve fissare un canone minimo per come fissato dai comuni ove l’immobile risulta ubicato.

In tal caso, la durata minima sarà di anni quattro più due con rinnovo alla prima scadenza di ulteriori quattro anni.